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BAIL COMMERCIAL, PROFESSIONNEL OU MIXTE : QUELLES DIFFÉRENCES ?
Un professionnel qui souhaite exercer son activité au sein d’un local en location doit obligatoirement avoir recours à un bail commercial, professionnel ou bail mixte. Le bail sert à définir et encadrer les règles du local pour que le professionnel puisse y exercer son activité.
Un bail est un contrat de location d’un local dans le but d’y exercer une activité industrielle, commerciale, artisanale ou libérale. Par ce contrat, le propriétaire du local appelé « bailleur » loue son local à un professionnel appelé « preneur ».
Mais attention, il existe différents types de baux, adaptés à chaque situation, offrant chacun des avantages et des inconvénients. Le choix du bail dépendra principalement de l’activité exercée par le professionnel au sein du local. Quelles sont les différences entre un bail professionnel, un bail commercial et un bail mixte ?
LE BAIL COMMERCIAL
Le bail commercial est généralement conclu pour une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Il s’agit d’un engagement de longue durée, qui est nécessaire au bon fonctionnement du fonds de commerce. Chaque bail commercial présente ses propres spécificités concernant l’activité qui y est autorisée, on parle alors de « destination du bail commercial ». L’activité exercée au sein du local doit correspondre à l’(ou les) activité mentionné sur le bail. Plus le nombre d’activités possibles est large, mieux c’est. Certains baux prévoient également l’exercice de « tout type d’activité ». Il faut également prendre en compte la configuration du local ainsi que la réglementation en vigueur afin que l’activité puisse être exercée. Le bail commercial est très réglementé. Le propriétaire du local ne peut pas rompre le bail sans respecter la législation, qui protège le locataire. Également, la révision des loyers est strictement encadrée par loi.
Un bail commercial à une durée minimum de 9 années. Nous parlons donc ici d’un engagement sur le long terme. Ce type de bail est également appelé « Bail 3,6,9 ». En effet, il existe des possibilités de résiliation du bail, sous certaines conditions, au terme de chaque période triennale.
Il est également possible de fixer une durée plus longue, ou
bien plus courte. Dans le cadre d’une durée supérieur à 9 ans, les impacts
juridiques sont à prendre en compte. En effet, cela remet en cause le principe
de la résiliation triennale et l’encadrement de la révision des loyers. A
l’inverse, un bail d’une durée plus courte, appelé « bail de courte durée » ou
« bail dérogatoire » est possible. La durée de ce type de bail ne pourra pas
excéder 3 années. Le bail de courte durée présente des risques, notamment pour
le locataire, qui ne dispose pas d’un engagement durable pour exercer son
activité au sein de son local.
LE BAIL PROFESSIONNEL
C’est un bail adapté pour les professions libérales : médecin, avocat, notaire par exemple. Ses contours sont plus souples, moins codifiés que le bail commercial. Il doit néanmoins être conclu par écrit, même s’il n’est pas soumis à une forme particulière.
Sa durée est fixée pour un minimum de 6 années, mais peut être conclu pour une durée supérieure. A son terme, il est reconduit de manière tacite sans formalités particulières. Attention cependant, il n’y a pas de droit automatique de renouvellement.
Les conditions de paiement du loyer peuvent être mensuelles, trimestrielles, en début ou en fin de bail. Ces éléments doivent être inscrits dans le contrat de bail. Elles sont cependant fixées librement entre le bailleur et le locataire car non réglementées. Le loyer peut également faire l’objet d’une révision annuelle selon une clause d’indexation prévue au contrat. Elle doit indiquer l’indice de référence choisi. A défaut, le loyer ne pourra faire l’objet d’une révision au cours de la durée du bail.
Enfin, le locataire est libre de résilier le bail à tout
moment. Il doit le faire par notification à son bailleur avec un délai de
préavis de 6 mois, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte
d’huissier. Le bailleur, de son côté, ne
peut pas mettre fin au contrat de bail avant l’expiration de ce dernier.
LE BAIL MIXTE
Le bail mixte est un contrat conclu pour un bien immobilier dont une partie est destinée à l’habitation du locataire et à l’exercice d’une activité professionnelle. Il est régit par les règles prévus par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et doit être écrit afin de respecter les dispositions réglementaires. Ce type de bail est généralement utilisé par les professions libérales qui exercent leur activité dans une partie de leur habitation principale. Il faut également que l’activité exercée soit autorisée par la copropriété si l’habitation est régie par un règlement de copropriété.
La durée du bail mixte : lorsque le bailleur est une personne physique, la durée minimum du bail est de 3 années. Lorsque le bailleur est une personne morale, sa durée minimum est alors de 6 années (sauf pour les sociétés civiles à caractère familial).
Le loyer est fixé de manière libre entre les parties, et son montant peut être révisé tous les ans en fonction de l’indice de référence des loyers selon la date de révision du loyer prévue dans le bail.
A son terme, le locataire du bail mixte dispose d’un droit au renouvellement. Le loyer peut être révisé, selon le plafonnement fixé. Le bailleur, avec un délai de préavis de 6 mois, peut également donner congé au locataire pour récupérer le logement au terme du bail. Cependant, il ne peut pas rompre le bail de manière anticipée, à l’inverse du locataire qui, avec un préavis de 3 mois, peut quitter le logement.
Chaque professionnel doit donc se renseigner avant
d’installer son activité au sein d’un local pour établir un contrat de bail en
accord avec la réglementation, et le plus adapté à son activité.